O Ministério Público de Alagoas (MPAL) recorreu da decisão do Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL) que autorizou a continuidade da construção de edifícios de grande porte no Litoral Norte de Maceió.

O órgão busca reverter a decisão e sustenta que o processo de licenciamento urbanístico e ambiental da região precisa ser aperfeiçoado para evitar impactos considerados irreversíveis em uma das áreas mais sensíveis da capital.

A controvérsia envolve empreendimentos localizados principalmente nos bairros de Guaxuma, Garça Torta e Riacho Doce. Segundo o promotor de Justiça Jorge Dória, titular da Promotoria de Urbanismo, o Ministério Público acompanha há anos a expansão imobiliária da região e entende que a verticalização, caso prossiga sem critérios mais rigorosos, poderá provocar impactos ambientais e urbanísticos que afetarão as futuras gerações.

De acordo com o MP, embora o Plano Diretor de 2005 e o Código de Urbanismo de 2007 permitam esse tipo de construção, um estudo aprofundado concluiu que a legislação municipal não atende mais às necessidades atuais de segurança no licenciamento.

A análise levou em consideração princípios constitucionais da precaução, normas do Estatuto da Cidade e acordos internacionais voltados à proteção ambiental e ao desenvolvimento urbano sustentável.

Com base nesse entendimento, o Ministério Público expediu, em abril de 2025, uma recomendação para que a Prefeitura de Maceió suspendesse temporariamente a análise dos licenciamentos até que fossem incorporadas novas exigências técnicas. Entre elas estão estudos de impacto de vizinhança, avaliação dos efeitos cumulativos de diversos empreendimentos, impactos na mobilidade urbana, saneamento, disponibilidade hídrica, sombreamento das praias, adensamento populacional, planejamento urbano e preservação dos acessos públicos ao litoral. Segundo o órgão, a medida nunca teve como objetivo proibir as construções, mas garantir que elas fossem analisadas com critérios mais modernos e seguros.

Após o município acatar a recomendação, empresas do setor imobiliário e a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Alagoas (Ademi) recorreram à Justiça para assegurar a continuidade dos processos de licenciamento. Em algumas decisões, segundo o Ministério Público, o Judiciário dispensou exigências como o estudo de impacto de vizinhança, levando o órgão a apresentar recursos ao Tribunal de Justiça. A discussão, conforme o MP, poderá alcançar o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Supremo Tribunal Federal (STF).

O promotor Jorge Dória informou ainda que, administrativamente, a Prefeitura continua exigindo estudos complementares para os pedidos de licenciamento que permanecem em análise. Ele citou como exemplo decisões recentes envolvendo empreendimentos na região, incluindo a suspensão judicial do início das obras do Dom Pietro e o indeferimento administrativo de outro pedido de licença pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Maceió (Iplan).

Outro ponto destacado pelo Ministério Público é a atualização do Plano Diretor de Maceió. Segundo o órgão, após cobranças do MP, a proposta de revisão já foi encaminhada à Câmara Municipal. O texto cria regras mais restritivas para o Litoral Norte, classificando a área como Zona Especial de Proteção Paisagística, Cultural e Turística, com novos parâmetros para altura dos edifícios e ocupação do solo. Caso seja aprovado, o novo plano deverá influenciar diretamente a análise dos processos de licenciamento ainda em tramitação.

Confira nota do MP na íntegra

O Ministério Público de Alagoas há muito vem preocupado com a expansão imobiliária na Região, Norte, principalmente ali em Guaxuma, Garça Torta e Riacho Doce isso em vista da peculiaridade daquele local que é de muita sensibilidade ambiental e urbanística, entendendo que essas edificações, caso não sejam reexaminadas, iriam provocar, com certeza, severos impactos negativos. E esses efeitos criariam mais adiante um impacto mais adiante, prejudicando as futuras gerações. Então, é certo que o PAN. Então, o Ministério Público fez um análise da legislação vigente, que, na verdade, o Plano Diretor, que é de 2005, e o Código de Urbanismo de Março, que é de 2007, essas leis, verdadeiramente, elas autorizam, de certa forma, as construções com esses gabaritos.

Em uma análise mais profunda, um estudo mais robusto sobre todas essas regras que norteiam as construções desses empreendimentos nesses tipos de locais, analisando, por exemplo, os princípios constitucionais da precaução, da convencionalidade, onde se deve observar os acordos internacionais, no Estatuto da Cidade, que é uma lei muito importante para o desenvolvimento urbano, e outros princípios legais, o Ministério Público, então, entendeu que essa legislação municipal não estava mais atendendo à necessidade de um licenciamento seguro para aquela região. Então, foi a partir desse estudo que o órgão ministerial fez uma Recomendação ao Município, isso em abril de 2025, no sentido de que ele suspendesse todos os licenciamentos pois estavam sendo analisados no sentido de aprimorá-los.

O Ministério Público não determinou proibição, não determinou nada que não fosse o aprimoramento do processo de licenciamento para atender exatamente a todas essas exigências legais, como, por exemplo, o estudo de impacto de vizinhança para verificar o efeito, não só de um prédio individualmente falando mas, principalmente, o efeito sinérgico de várias construções, vários empreendimentos naquela localidade, o impacto na mobilidade urbana, no sombreamento das praias, no adensamento de pessoas, planejamento urbano, porque ali não tem um arruamento, não tem nada, os acessos à praia, enfim. Então foi com base nesse normativo supra-legislação municipal que nós fizemos essa recomendação e o município acatou a recomendação.

Então, a partir daí, o Município iniciou uma série de alterações no processo de licenciamento para incluir esse estudo de impacto de vizinhança, análise, por exemplo, do volume hídrico, da questão do saneamento, dos impactos de todas as formas que esses empreendimentos, por certo, causariam no local. Portanto, na verdade, esses processos não foram totalmente paralisados, eles foram suspensos momentaneamente para que o Município aprimorasse, exigindo outros documentos para a análise final do processo. Hoje, eu não sei assim dizer o nome, o número, porque foram todos os processos de licenciamento, havia uma série de pedidos, uns na fase inicial, outros nas fases ainda de análise intermediária e até alguns nos processos quase finais de análise da concessão do Alvará ou Habite-se. Então, eles foram suspensos e o Município passou então a exigir esses novos elementos para análise. O que aconteceu foi o seguinte, alguns, pouquíssimos, eu não sei dizer qual, são vários prédios ou vários processos, mas os que continuaram, possivelmente, sejam aqueles que já tivessem o Habite-se antes dessa recomendação E outros que possam estar com as obras sendo iniciadas, de alguma forma, foi por determinação judicial.

O que aconteceu?

Com o acatamento da Recomendação pelo Município algumas empresas e a própria ADEMI, coletivamente, ajuizaram ações na Justiça, pedindo que ela determinasse o andamento célere desses processos de licenciamento e, em muitas decisões, os juízes determinando, inclusive, que não seria necessária a exigência, por exemplo, desse estudo de pacto de vizinhança e outros documentos. E em função disso, o Ministério Público fez alguns recursos agravos de instrumento, enfim, levou a discussão para o Tribunal de Justiça, podendo essa discussão ir até ao STJ e ao Supremo Tribunal federal no sentido de que sejam mantidas essas novas exigências feitas pelo Município em acatamento à Recomendação.

Então, de certa forma, muitas dessas situações estão judicializadas e vai caber, finalmente, ao Judiciário, ao fim decidir sobre o que vai poder ser feito ou não. Então, portanto, administrativamente, o que eu posso afirmar, inclusive tive uma reunião recente com o presidente do IPAM, o novo presidente, é que em todos os processos de licenciamento, o Município está exigindo esses estudos complementares, especialmente o estudo de impacto de vizinhança. Com isso, significa dizer que esses processos não estão ainda definitivamente concluídos ou que essa licença final venha a ser dada, vai depender da análise desses novos elementos que o Município está pedindo.

Então, o resumo é isso, na semana passada mesmo, salvo engano o Dom Pietro, começou e a Justiça mesmo determinou a suspensão daquele início de obras para ser cumprido a exigência do Município. Hoje mesmo a própria imprensa noticiou que o IPLAM administrativamente indeferiu outro pedido de licença e assim tem sido essa dinâmica atualmente. Alguns processos estão judicializados e o Município, administrativamente, repito, está exigindo esses complementos dos processos de licenciamento em andamento.

Observação

Ressalte-se que, paralelamente a isso tudo, o Ministério Público que já vinha cobrando atualização do Plano Diretor, conseguiu que esse plano fosse projeto, remitido à Câmara de Vereadores, então, o projeto, o esboço do novo PL já está sendo analisado, foram iniciadas as análises na Câmara, evidentemente que terão as audiências públicas, maiores, digamos, discussões, mas o novo plano, já modificou completamente os critérios e as definições para construções naquelas áreas, estabelecendo novos parâmetros de gabarito, considerando aquela área como zona especial de proteção paisagística, cultural e turística, consequentemente, é uma área que vai restringir muito as intervenções e, por conta disso, é certo que quando o Plano for realmente transformado em lei, que eu espero que seja o mais rápido possível, dentro da segurança necessária, todas essas novas regras vão incidir sobre os processos que estão em andamento. Então, assim, há ainda essa discussão a ser feita no futuro próximo de quais serão os parâmetros que vão ser usados e analisados pelo município nos seus processos de licenciamento. E, com essas modificações do novo plano, é certo que essas novas regras vão ser observadas e os processos vão sofrer alterações.